Kat karşılığı inşaat yapımı arsasına kendi imkanları ile inşaat yapamayan veya profesyonel inşaat müteahhitleri aracılığıyla arsasına inşaat yaptırmak isteyen ancak ben para harcamayayım müteahhit binayı yapsın dairemi bana teslim etsin kendiside yaptığı inşaattan dairelerini alsın mantığı ile geliştirilmiş bir sistemdir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yolu ile inşaat üretimi hem arsa sahiplerine hemde müteahhitlere kolaylıklar sağlayan bir yöntemdir. Hukukumuzda bu sözleşmelere özgü özel bir yasal düzenleme bulunmamakta olup bu sözleşmeler Borçlar Kanunu 355-371. maddelerinde düzenlenen istisna sözleşmesi kapsamında değerlendirilmektedir.
SÖZLEŞME NASIL DOĞAR?
Arsa sahibi ile müteahhit arasında noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanarak sözleşme kurulmuş olur. Bu sözleşmede karşılıklı olarak hak ve yükümlülükler açık olarak belirtilir.
MÜTEAHHİTİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?
Müteahhitin yapacağı inşaatı imar yönetmeliklerine ve inşaat tekniklerine uygun olarak yapma zorunluluğu vardır bununla birlikte secimlik olarak binada kullanılacak malzemeler ve malzeme kaliteleride açıkca yazılır. İnşaata ne zaman başlanacağı ve ne zaman bitirilip teslim edileceğide sözleşmede açıkca yazılır.
ARSA SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?
Arsa sahibi ise inşaatın kanun ve yönetmeliklere ve imzalanan sözleşmeye uygun olarak yapılıp kendisine teslim edilme noktasına gelindiğinde mütahide düşen dairelere tekabül eden hisseyi tapudan müteahhide devretme yükümlülüğü vardır.
UYGULAMADA NE GİBİ SORUNLAR YAŞANIYOR?
Uygulamada henüz inşaat başlamadan müteahhidin payı arsa sahibince müteahhide devredilmekte kat irtifakı tesis edilmekte ve tapuda daireler dahi belli olmaktadır bu şekilde müteahhitin henüz yapılmayan daireleri satma imkanı kendisine sunulmuş olduğundan finansman bulma imkanı kolaylaşmaktadır.
Burada henüz inşaata başlamadan yada kaba inşaat aşamasında kat irtifakı tesis edilmiş ve kat irtifaklı daireleri satın alacak kişilerin inşaatın bitirilememesi ve iskan alınamaması gibi hallerde sorun yaşayacaklarını vurgulamak gerekir. Ayrıca kendisine düşen bütün daireleri satan müteahhitlerin inşaatı yarım bırakarak mağduriyetlere yol açtıklarıda unutulmamalıdır.
MAĞDURLAR NE YAPABİLİR?
İnşaatın kaçak yapılması imar hukukuna aykırılıklar, inşaatın yarım bırakılması , iskan alınamaması yada sözleşmeye aykırılık durumunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi gündeme gelir ki müteahhitten daire tapusu alan 3. şahıslar kendilerine dava açılarak tapularının elinden alınması riskini yaşarlar.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine ve imar hukukuna aykırı binalarda müteahhitten daire satın alan 3. kişilerin inşaatın imar hukukuna uygun olarak yapılıp yapılmamasına ve hangi aşamada olduğuna göre izleyecekleri yollar farklıdır Ancak uygulamada tapuyu mahkeme kararı ile almalarının çok zor olduğunu müteahhide karşı tazminat davası açma hakları bulunduğunu vurgulamakta fayda var.
BU RİSKLERE KARŞI ALINACAK ÖNLEMLERİ ŞU ŞEKİLDE ÖZETLEYEBİLİRİZ
1. Mümkünse tamamlanıp iskanı alınmış ve kat mülkiyeti tesis edilmiş yapılardan alım yapın.
2. Henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş ancak kat irtifakı tesis edilmişse bu durumda inşaatın kaçak bir yönünün bulunup bulunmadığını mutlaka kontrol ettirin.
3. Daire alacağınız müteahhitin daha önceden inşaat yapmış ,güvenilir ve işlerini düzgün yapan köklü bir firma olmasın özen gösterin.
4. Müteahhit ile arsa sahipleri arasında bir ihtilaf olup olmadığına davalık olup olmadıklarına dikkat edin mümkünse aralarında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesini inceleyerek alım yapın.
